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疫情下的避风港:新西兰房产市场还有没有机会?

新西兰是全球环境最优美的国家之一。在这个风景如画的国度里,房产几乎一直处于供不应求的状态。

在经过几十年的稳定发展后,虽然2019年的奥克兰房产市场相对疲软,不少媒体都认为新西兰房价会下跌,但新西兰房价一直处于稳定上升状态。

新西兰房地产协会(REINZ)和新西兰ASB银行(连续四年的新西兰年度最佳银行)在疫情爆发前认为,新西兰房市即将再次繁荣。

澳大利亚西太平洋银行(Westpac)则给了具体预测:新西兰房价增长率2020年将达到7%,奥克兰和基督城的情况将会发生最明显的转变。尽管这一预测随着疫情爆发而落了空,但似乎也能说明新西兰房产市场的原本价值。

新西兰房地产协会(Real Estate Institute of New Zealand)的最新数据显示,2020年3月份新西兰房屋中位数价格上涨了13.7%,达到了创纪录的中位数价格,为665,000纽币,高于2019年3月的585,000纽币,八个地区的中位数价格也创下了新纪录。

在这种情况下,我们不禁要产生一个以为:如此坚挺的新西兰房价,如此坚挺的新西兰房价,在卷席全球的肺炎疫情之下,到底会有怎么样的变化?

新西兰的房产市场经久不衰。瑞士国际结算银行(BIS)认为:新西兰的房价连续上涨期排世界第一,其在过去的50多年中,房价上涨7459%,年均增长8.8%,房价几乎每十年都要翻一番。

新西兰房价唯一一次受影响是美国次贷危机,许多外资纷纷撤离新西兰,房价也因此下跌5%左右。但在不过半年的时间里,新西兰房价再次上扬。由此可见新西兰房产发展势头之强劲。

正因为新西兰的房产如此保值,这里仿佛成了全球最后一片净土,世界上诸多富豪都开始投资此处。

马云曾明确表示想在新西兰买房,并进行了多项投资,7名硅谷的超级富豪制作了“末日掩体”,专门从得克萨斯州的仓库运到了新西兰,以备世界末日的爆发,PayPal共同创建者Peter Thiel直言新西兰是唯一存在的乌托邦,并在此购买多处房产......

第一,新西兰经济在近几年来都处于稳定繁荣期。新西兰GDP在去年第三季度增长明显(达2.3%)。新西兰的经济环境,总体而言都相当不错。新西兰为世界上最方便经商的国家之一,新西兰失业率已降至4.0%,去年12月,新西兰宣布开展一项价值高达80亿美元的基础设施投资计划,直接刺激了前几个月的房产繁荣。

今年3月,为了缓和疫情影响,刺激经济增长,新西兰联储调降指标利率75个基点至0.25%,达到历史低位。官方利率降低,意图降低目前疫情对经济的不利影响。

第二,新西兰的房产十分安全,这不仅指的是价值方面保值,也指房屋本身。新西兰对于房屋质量问题十分看重。由于它地处火山地震带,因此当地房屋大多属于木质结构,但这不等于房屋不安全。

我国古代的建筑大多就属于木制建筑(例如故宫)。木屋不仅耐用,可以调节室内温度,而且因为结构韧性大,有着很强的弹性,极其抗震。2019年6月,新西兰爆发7.2级大地震,事后统计死亡人数为零,这也足以说明木制房屋的可靠性。

新西兰房产市场曾经历过一次惨痛的虚假繁荣,因此从上到下会房屋建造类的监管都极其严苛。新西兰北岛建筑公司曾经只因为下水管道的设计问题,审批材料就多达50多页到几千页,整个过程耗时八周。房屋建成后,要进行几十项检测,如果不合格,就不能交易。

根据世界银行2018年的统计,新西兰房产权利排名第一,新房有1年的全屋保修期和10年的结构保修期。此外,新西兰不存在印花税、地契税和遗产税。在增值税方面,五年以内按所得税征收,超过五年不再征收。

当然,目前新西兰的经济和房价也面临许多危险。澳新银行认为:受疫情影响,新西兰约10%至15%的工作仍将无法开展,今年上半年新西兰国内生产总值将下降约20%,失业率将上升至11%。经济衰退则直接影响到房价。许多专家认为,房价的波动幅度将超过GDP。如果不是新西兰历史性的低利率政策,房价甚至可能下跌10%左右。

对此,kiwi的经济学家很好地总结了一点:新西兰经济就像一个充满气的轮胎,疫情却瞬间让经济爆胎了。

但这些都可能是暂时的表现。房价下跌,经济不景气是疫情带给全球的影响。要知道,机遇总是伴随着危机。2008年,次贷危机席卷全球。为了恢复经济,在第二年的20国集团峰会上,各国共同承诺向市场注入5万亿美元刺激经济。随后,新西兰房价上涨近50%!这同样说明了一点:价值虽然会受到某些因素的影响而上下波动,但其终将会回到正轨上。

在新西兰的房地产市场,有两座城市地位重要,它们分别是新西兰最大城市奥克兰和南岛最大城市基督城,它们是新西兰城市住房的风向标。两地分别代表了城市发展的两种形态:

两地的房价也十分有意思;奥克兰房价在经历一段时间的疲软后,在2019年的最后一个季度,出现了两年来最大的涨幅(约为2%),Westpac银行等多个金融机构等乐观地认为,Westpac银行等多个金融机构等曾在疫情爆发前乐观地认为,历史性的低利率会让奥克兰在2020年继续上涨5%左右,2021年上涨7.5%。

究其原因,是因为奥克兰地形崎岖,平原较少,但风景独特。早在2005年左右的时候,奥克兰就已经到了没有充足的宅基地可供开发,供应十分有限。在这种情况下,奥克兰的房产仿佛是天生的聚宝盆,上涨是主要趋势。

奥克兰房地产一度疲软的原因在于2018年,新西兰通过《外国投资修正法》,禁止外国买家在新西兰购买住房,这直接限制了国外富人的投资(该法案在后来又被修改数次)。

而此次突然上涨,则是因为历史性低利率直接刺激了来奥克兰人的买房热情,并且已经有传言认为新西兰可能会再次修改法案,降低外国人购房的要求。

基督城则不同,当地处于少有的平原地带,有相当大的土地面积可以用来扩张。只要有需求,供给便会马上出现,这与寸土寸金的奥克兰有着极大的不同,因此受低利率影响有限。

而目前的新西兰房价,已经逐步脱离奥克兰房价的控制,呈现各自开花的局面了,如皇后镇和怀卡托的房价均在五年内上涨了50%以上。很显然,奥克兰不再是住宅市场赚钱的唯一机会,疫情的爆发也让许多投资者逃离了大城市,过去的“买房只看奥克兰”可能不会再适用了。

第一,目前的新西兰可能要面临一次历史性的低谷,这也是疫情所带来的副作用。新西兰第一季度总体消费者物价指数(CPI)环比上升0.8%,高于市场预期(0.4%),新西兰地通缩或将成为常态。而新西兰央行为了刺激经济,则建议取消房贷贷款对价值比率(LVR)的限制,新西兰买房零首付或许将要实现!但我们也同样要注意,正因为新西兰的经济寒冬可能来临,所以央行才推出了这项提案。

第二,尽管新西兰新法案限制了外国人买房,但给外国投资者留了一些余地。法案只规定不可购买现房,不可用于自住。但我们仍然可以购买新房,投资建房,并且赚取租金利益。

此外,海外投资者仍可以通过不同形式(例如租购)购买二手房,并且还允许大型房地产经纪人将60%的住房出售给外国买家。法案虽然严苛,但仍有大量机会。并且,现在新西兰内外对限房令的抨击都很大,疫情也会使当地政府不得不重视外资的作用。2020年新西兰大选年之际,该法案很可能被取消。

第三,新西兰属于温带海洋性气候,空气十分潮湿,新西兰木制房很容易受影响。但许多人都喜欢临海而居,这可能不是一个增值保值的好习惯。目前,新西兰有价值数十亿纽币的房产距离涨潮的沿海地带平均仅1.5米,这也会对房屋产生不太好的影响。

总体而言,新西兰是人类最后一块“净土”,无论从安全角度考虑还是从增值方面讲,当地房产都十分值得入手。相信在2020年9月大选之际,新西兰房产会面临一次前所未有的发展机遇。

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